Las nuevas reglas de juego en el mercado hipotecario

El jueves  día 21 de febrero fue aprobada la nueva ley hipotecaria. Con esta ley las reglas de juego en el mercado hipotecario van a estar más claras para el  de cliente. A grandes rasgos, la norma promueve una mayor protección para los hipotecados.

Esta ley no entrará en vigor hasta tres meses después de su publicación en el BOE. De esta forma, las entidades, los  notarios y los registradores, principales afectados por los cambios, tendrán hasta mayo para ajustarse a las modificaciones.

Novedades  y cambios

 El papel del Notario


Una vez el cliente haya decidido cuál es el Banco y el crédito más adecuado a sus intereses, tendrá que acudir al notario que libremente elija durante los diez días previos a la autorización y firma de la escritura pública de su hipoteca. Para ello tendrá que comunicar al banco el notario elegido, para que este le remita toda la documentación (al menos diez días antes de la firma).

El notario le explicará al cliente todos los puntos que va a firmar y posteriormente,  a un cuestionario para demostrar que conoce los entresijos de su contrato.

Banco analizará la solvencia del cliente


El banco estará obligado a estudiar el historial crediticio del cliente acudiendo a la central de información de Riesgos del Banco de España.

Los gastos


Todos los gastos excepto la tasación serán asumidos por los bancos, es decir, el IAJD (el tan traído y llevado impuesto), el notario y el registro.

Cláusulas suelo


La ley prohíbe las cláusulas suelo. Las operaciones con tipo de interés variable no podrán fijar un límite a la baja del tipo de interés, aunque el interés mínimo se establecerá en el 0%, nunca podrá ser negativo.

Vinculaciones, no; bonificaciones, sí


Desde hace tiempo que esta operativa viene siendo la habitual entre las entidades: no pueden vincular la concesión de las hipotecas a la contratación de productos como seguros de vida, seguros de hogar, tarjetas de crédito… Sin embargo, sí introducen bonificaciones en los préstamos en función de los productos que se adquieran.

Comisión de apertura


No se prohíbe que las entidades financieras cobren comisiones de apertura, pero sólo se devengará una vez y englobará la totalidad de los gastos de estudio, tramitación y concesión del préstamo.

Comisiones de amortización


Se reducen las comisiones de amortización anticipada para hipotecas de tipo fijo (2% durante los 10 primeros años y 1,5% después), mientras que el cliente deberá elegir el tipo de amortización a tres o cinco años cuando su hipoteca sea a tipo variable (comisiones del 0,25% o del 0,15% respectivamente).

Subrogación y novación


El cliente podrá subrogar sin costes y libremente su hipoteca, incluso los que tengan hipotecas anteriores a la ley. Entre las dos entidades en las que se haga el cambio se establecerá un mecanismo de compensación. En el caso de la novación si el que está hipotecado no está conforme con las condiciones podrá novarlas sin ninguna penalización.

Obstáculos para los embargos


Aumentan las cantidades impagadas necesarias para que se pueda iniciar el procedimiento de ejecución de la hipoteca que acaba, en última instancia, con el desahucio. En lugar de dejar de pagar tres cuotas como dictaba hasta ahora la ley, hará falta el impago de entre 12 y 15 mensualidades o entre un 3% y un 7% del valor del préstamo.

Menores intereses de demora


Con la legislación anterior los intereses de demora se pactaban entre las partes y podían alcanzar el 25%. Semejantes tipos fueron considerados excesivos por el Supremo, que destacó que no debían superar el 2% de recargo sobre el tipo contratado. La legislación finalmente lo ha dejado en un recargo del 3%. Como resultado, en las hipotecas nuevas se aplicará el 3% y en las antiguas el 2%.

Artículo de opinión redactado por el equipo de Buyers & Sellers.

Bibliografía: https://www.google.com/search?q=la+nueva+ley+hipotecar%C3%ADa&oq=la+nueva+ley+hipotecar%C3%ADa&aqs=chrome..69i57j0l5.6283j0j7&sourceid=chrome&ie=UTF-8

https://www.idealista.com/news/finanzas/hipotecas/2019/02/21/771711-los-cambios-definitivos-y-mas-desconocidos-de-la-nueva-ley-hipotecaria

Bienvenido al fairtrade inmobiliario

En seguimos creciendo, y por ello hemos creído necesario dedicar tiempo a repensar cómo sería la mejor manera de ofrecer servicios y soluciones inmobiliarias, acordes a la realidad actual y que genere el mejor impacto social posible.

Hacerlo de manera justa, honesta y responsable, ha sido y es nuestro compromiso de trato.

Por eso, hemos decidido dar más y pedir menos.

Innovar en nuestros servicios es nuestra manera de estar en el sector. Damos mas porque sabemos que así ganamos todos. Sin comisiones ni mas compromisos que el nuestro contigo.

A partir de ahora, olvidate de negociar con nuestro equipo. El equipo lo formamos contigo.

Devolver a la sociedad parte de lo que nos da es uno de los pilares de nuestra filosofia. La Responsabilidad Social Corporativa es por tanto una extension mas de nuestro compromiso con la sociedad, con las personas y con el entorno.

Creemos que podemos ofrecer un mejor servicio a vendedores y compradores, por eso hemos reinventado las relaciones, los tiempos, los precios.

No seras un cliente mas. Ni nosotros una agencia mas.

Nos esforzamos en entender tus necesidades para crear productos innovadores y ofrecerte el mejor servicio y con la mayor eficacia.

Reducimos costes. Recibes mas.

Apostamos por una gestion mas eficiente. Suprimimos gastos innecesarios y empleamos canales de relaciones mas directos y de mayor confianza.

Eliminamos comisiones para ofrecer un trato justo.

  • Abrimos las puertas de nuestra oficina en pleno centro de Madrid para escucharte y ofrecerte la solución inmobiliaria más justa para ti.
  • Creemos que es esencial mantener un espacio de relación directa con las personas interesadas en nuestras soluciones, pero también apostamos por las nuevas tecnologías, que nos permiten ser más rápidos e inmediatos en nuestras comunicaciones, por ello, reforzamos nuestra atención vía whatsapp.
  • Además, como parte de nuestro compromiso social, lanzamos la

    primera plataforma de trato justo del sector inmobiliario, a través de la que ofrecemos nuestra visión y espacio de reflexión conjunta sobre el sector y su impacto,  así como participación en el diseño de estrategias comunes que nos ayuden a mejorar nuestra manera de hacer y estar.

    Bienvenido al fairtrade inmobiliario

 

 

 

Ganando batallas contra los ayuntamientos

 

 

Poco a poco  vamos consiguiendo dar pasos contra los abusos de los ayuntamientos. Según  una sentencia dictada el pasado 11 de mayo, el Tribunal Constitucional  nos ha vuelto a dar la razón al contribuyente en los mismos términos en los que lo hizo en la sentencia dictada el pasado 16 de febrero en el que declaró la inconstitucionalidad del impuesto sobre el incremento de valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana  de Gipuzkoa, cuando en la venta de un inmueble se hubiera vendido con pérdidas.

Con la nueva sentencia, el Constitucional extiende esta doctrina a todo el territorio nacional y por lo tanto Los contribuyentes no tendrán que pagar el impuesto de plusvalía municipal cuando hayan registrado pérdidas en la venta de un inmueble.

El Tribunal considera que el impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana (comúnmente llamado plusvalía) vulnera uno de los principios de la constitución «capacidad económica», ya que no está vinculado a un incremento del valor de la vivienda sino sino a la mera titularidad del terreno durante un periodo de tiempo”.

El TC no aclara en el contenido de las sentencias cuál es el procedimiento para que el contribuyente pueda demostrar que no hubo plusvalía en su operación, con lo que hay que fijarses en los medios de prueba presentados por el contribuyente en las sentencias de los tribunales dictadas a este respecto y que son favorables al contribuyente.

Si a lo dicho anteriormente añadimos que los contribuyentes ya podemos acudir directamente a los tribunales saltándonos la vía administrativa  y yendo directamente a los juzgados para reclamar la inconstitucionalidad de  cualquier impuesto municipal según una sentencia del Tribunal Supremo, realmente se esta avanzando.

 

Articulo de opinión redactado por el equipo de Buyers & Sellers.

Bibliografía:

http://www.elmundo.es/economia/2017/05/17/591c2fe1e2704ee0458b45cf.html

https://www.abc.es/economia/abci-constitucional-avala-no-pague-plusvalia-municipal-si-vende-casa-perdidas-201705171230_noticia.html

 

El gobierno aprueba el Plan de Vivienda 2018-2021

El pasado nueve de marzo el Consejo de Ministros dio luz verde al nuevo Plan de Vivienda 2018-2021 que ofrece ayudas al alquiler, la compra y la rehabilitación de viviendas. El plan fue presentado en mayo de 2017 por el Ministerio de Fomento y ha sido aprobado después de casi un año. Las ayudas tienen carácter retroactivo desde el pasado 1 de enero y debido a que las Comunidades Autónomas deben suscribirlo en el plazo de 2-3 meses las ayudas podrán solicitarse a partir de junio.

El plan cuenta con una inversión de 1.443 millones de euros que se dividirán de la siguiente forma: 350 millones en 2018, 357 millones en 2019, 364 millones en 2020 y 372 millones en 2021. Esto supone un incremento del 64% con respecto al plan anterior.

Colectivos que se benefician de las ayudas al alquiler:

  • Ayudas para menores de 35 años:  Los inquilinos menores de 35 años, que ganen hasta tres veces el I.P.R.E.M (seguir el enlace para ver el cálculo de I.P.R.E.M) y que no tengan una casa en propiedad en España pueden pedir hasta el 50% de la renta mensual siempre que no exceda los 600 euros, en Madrid y Barcelona este límite asciende hasta los 900 euros ya que los precios de alquiler son más altos, pero la subvención se reduce al 30% en el tramo que comprende de los 601 hasta los 900 euros. La vivienda alquilada debe ser la habitual durante el tiempo que dure la ayuda, es decir, hasta tres años.
  • Ayudas de 35 hasta 65 años: Las condiciones son que los ingresos de la unidad familiar no superen tres veces el I.P.R.E.M. y no tengan una vivienda en propiedad en España. La subvención no superará el 40% de la renta mensual y no excederá de los 600€. En Madrid y Barcelona el límite será de 900€ pero no superará el 30% de la renta mensual en el tramo de los 601 a los 900 euros.
  • Ayudas para mayores de 65 años: Los inquilinos jubilados podrán beneficiarse de hasta el 50% de la renta mensual, siempre que su patrimonio nAyuo supere los 100.000€, no tengan vivienda en propiedad en España y ganen una cantidad equivalente a tres veces el I.P.R.E.M..
  • Ayudas para desahuciados: Los afectados por el lanzamiento de su vivienda habitual y por desahucio de alquiler podrán recibir una subvención de hasta 400 euros mensuales, para un alquiler de hasta 400 euros, es decir que podrían recibir una subvención del 100%, en un plazo de hasta tres años.
  • Ayudas para familias con características especiales: Para las familias numerosas y las familias que tengan un miembro con una discapacidad de hasta el 33%, el límite para poder percibir la ayuda pasa a ser de cuatro veces el I.P.R.E.M.. El límite es de cinco veces el I.P.R.E.M. para las familias de categoría especial o las familias que tengan a un miembro con una discapacidad severa.

Colectivos que se benefician de las ayudas a la compra: 

Las ayudas a la compra solo estarán disponibles para el colectivo de los menores de 35 años, pero con dos condiciones importantes: La vivienda tiene que estar ubicada en municipios de menos de 5.000 habitantes su precio no debe superar los 100.000 euros.

La subvención consta de un 20% del precio de la vivienda, con un límite de 10.800 euros, siempre y cuando no tenga otra vivienda en propiedad en España. Otro requisito sería que la renta de la unidad familiar no supere tres veces el I.P.R.E.M. y se amplía hasta cuatro veces el I.P.R.E.M. en caso de familias numerosas o que tengan un miembro con un 33% de discapacidad, y hasta cinco veces en caso de familias numerosas de categoría especial o que tengan un miembro con una discapacidad severa.

Colectivos que se benefician de las ayudas a la rehabilitación:

Los beneficiarios de estas medidas serán los propietarios de viviendas unifamiliares y las comunidades de vecinos de viviendas colectivas.

Las acciones que están sujetas a la subvención son las basadas en la mejora de la eficiencia energética de la vivienda, ya sean mejoras en los sistemas de refrigeración, calefacción, agua caliente sanitaria y ventilación para el acondicionamiento térmico, o la instalación de los mismos.

Las ayudas son de 8.000 euros para los pisos y 12.000 euros por vivienda unifamiliar. En el caso de edificios de viviendas las ayudas serán de 8.000 euros por vivienda, es decir, hasta un 40% de la inversión con carácter general, mientras que a los discapacitados, los mayores de 65 años y los que no superen en tres veces el I.P.R.E.M. serán de hasta un 75% de la inversión.

Los requisitos son que la vivienda sea anterior a 1996, que sea el hogar habitual del propietario o del arrendatario y que se presenten varios documentos: El acuerdo de la comunidad de propietarios, el proyecto de la obra a realizar y un Informe de Evaluación del Edificio o la I.T.E. actualizada. Además el plazo de las obras es de 12 a 18 meses desde que se concede la licencia municipal, desde un año para una vivienda unifamiliar, hasta año y medio para un edificio de hasta 40 viviendas.

Bibliografía:

  • https://www.idealista.com/news/inmobiliario/vivienda/2018/03/09/764683-que-se-sabe-ya-del-plan-de-vivienda-que-quiere-aprobar-hoy-el-gobierno#xts=352991&xtor=EPR-76-%5Bboletin_20180309%5D-20180309-%5Bm-01-leermas-node_764683%5D-33844213@3
  • http://www.iprem.com.es/

¿Qué impuestos hay que pagar a la hora de comprar un inmueble?

Debido a que el pasado miércoles 28 de febrero, el Tribunal Supremo falló a favor de los bancos en una sentencia que ha dictaminado que son los clientes los que deben pagar el impuesto por los Actos Jurídicos Documentados (A.D.J.) en la constitución de la escritura de préstamo hipotecario, en Buyers & Sellers nos disponemos a explicaros todos los impuestos y pagos que debe pagar la persona que compra un inmueble.

¿Cuántos pagos tiene que hacer el comprador de un inmueble en una escritura de compra-venta?

  • Impuesto de Transmisiones Patrimoniales: El I.T.P. es un tributo que se aplica a la hora de realizar una transmisión de bienes o patrimonio de manera onerosa, es decir, que se realiza el pago de un precio por un bien, este impuesto está directamente relacionado  con el precio a pagar y la relación depende del patrimonio a transmitir y la comunidad autónoma en la que se produzca esta transmisión.

 

  • Actos Jurídicos Documentados: El impuesto de Actos Jurídicos Documentados (A.J.D.), es un impuesto que grava los documentos notariales (escrituras) y los documentos administrativos (inscripción en el Registro de la Propiedad), el pago de este impuesto se calcula dependiendo del número de folios y la comunidad autónoma en la que se graven estos documentos.

 

  • Registro de la Propiedad: La inscripción en el registro de la compra-venta de cualquier inmueble es obligatoria, por lo tanto este es un gasto fijo e innegociable. Existen unas tarifas fijas e iguales para todos que varían dependiendo del valor del inmueble y del registro en el que se vaya a inscribir la propiedad.

 

  • Notaría: Los gastos de notaría los paga el comprador   y por ello está en su derecho de elegir al notario que prefiera. Los gastos de notaría son obligatorios, ya que es obligatorio que la compra-venta de un inmueble se haga mediante escritura pública y para ello tiene que haber un testigo que tenga la suficiente «solvencia y legitimidad», es decir, un notario.  El precio de los gastos de notaría depende del valor de la vivienda, por lo cual, los notarios suelen trabajar con baremos en los que dependiendo del precio, aplica una tarifa.  Lo explicado anteriormente suele ser la costumbre, y pactado en el contrato privado, en caso contario, o si se indica que los gastos son ‘según Ley’, la parte vendedora pagará la plusvalía, y la mayor parte de la escritura -la matriz u original-, mientras que la compradora pagará la otra parte de la escritura -copias-.

 

Estos son los impuestos para realizar los trámites de escrituración de un inmueble sin hipoteca, si usted requiere de una hipoteca para la compra  tendrá que realizar una escritura de préstamo hipotecario la cual conlleva pagar otra serie de impuestos y pagos adicionales a los antes mencionados.

¿Cuántos pagos tiene que hacer el comprador en una escritura de préstamo hipotecario?

  • Actos Jurídicos Documentados: Este era el impuesto que reclamaban los clientes a sus bancos, basándose en que los bancos también son parte interesada en realizar esta escritura, pero el Tribunal Supremo dictó que es el cliente quien tiene que pagar este impuesto debido a que va a ser el beneficiario de la hipoteca. El pago se calcula igual que en una escritura de compra-venta.

 

  • Registro de la propiedad: La inscripción de la escritura de préstamo hipotecario en el Registro de la propiedad es obligatorio, igual que la escritura de compra-venta. El pago de este impuesto es con una tarifa fija e innegociable.

 

  • Notaría: Los gastos de notaría son obligatorios e innegociables. La tarifa dependerá del precio de la hipoteca, igual que en la escritura de compra-venta, los notarios trabajan con unos baremos con los cuales aplican una tarifa.

 

Una última sentencia del Tribunal Supremo dictaminó que la matriz resultante de los pagos del registro y de notaría debe abonarse a partes iguales entre prestatario y prestamista, aunque ésta no es la práctica habitual y el pago lo realiza el beneficiario de la hipoteca.

 

Bibliografía:

  • http://www.i-hipotecas.es/escrituras/gastos-compra-venta/notario.html
  • http://www.elmundo.es/economia/2018/02/28/5a968c01468aebc1788b461c.html
  • http://www.madrid.org/cs/Satellite?c=PVIV_Generico_FA&cid=1142519301622&pagename=PortalVivienda%2FPVIV_Generico_FA%2FPVIV_pintarGenerico
  • http://www.madrid.org/cs/Satellite?pagename=Contribuyente%2FPage%2FCONT_Impuesto&language=es&cid=1142342770732

OPINIÓN: ¿ACTÚA LA O.C.U. COMO OTRA INMOBILIARIA?

El sector inmobiliario es uno de los más antiguos en este país y, como todo ámbito que tiene ya su tiempo, tiene sus luces y sus sombras pero eso no significa que debamos permitirnos caer en el error de generalizar y tomar a todos sus profesionales por igual.

Todos los profesionales que trabajamos en este sector tenemos la responsabilidad y la ética de ser transparentes y claros, siempre tomando en cuenta las NECESIDADES Y SITUACIÓN de nuestros clientes, que es la base toda operación inmobiliaria. Desde Buyers&Sellers  somos conscientes de la importancia que tiene la compra de una vivienda dado que es la compra más  importante que hace una persona.

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No obstante cual es nuestra sorpresa cuando nos encontramos con que cierta organización tiene un artículo enteramente dedicado a nuestra profesión titulado “Agencias inmobiliarias, ángeles o demonios” a lo largo del cual se dedican a desprestigiar nuestra función como profesionales, no solo afectando a todo un sector con sus declaraciones, sino echando por tierra el trabajo de miles de asesores que estamos en la calle en la búsqueda de una vivienda que cumpla con lo solicitado por cualquiera de nuestros clientes o encargándonos del asesoramiento, de la redacción de todos los documentos necesarios e incluso facilitando trámites hipotecarios para que las operaciones sean satisfactorias para nuestros clientes.

Tras leer este magnífico artículo en el que la llamada Organización de Consumidores y Usuarios te “enseña” como vender tu casa o como tratar con las inmobiliarias llegó nuestra mayor sorpresa: El Servicio Global Inmobiliario de la OCU.

Este servicio sigue el modelo de las inmobiliarias online que tan de moda se está poniendo últimamente, un servicio no integral por el cual pagas de manera mensual solo por darte acceso a cierta información (información generalmente de dominio público) y “asesorarte” para que tú mismo vendas tu vivienda, sin asegurarte que lo vayas a conseguir y cargando sobre los hombros del cliente todo el trabajo duro mientras ellos reciben 10,90€ mensualmente, consigas o no la deseada venta de tu vivienda.

Para finalizar desde Buyers&Sellers siempre os recomendamos que, a la hora de vender cualquier inmueble,  no os asesoréis con cualquier profesional.

Articulo de opinión redactado por el equipo de Buyers & Sellers.

¿Quieres ahorrar en tu recibo del IBI?

El IBI es el impuesto de bienes inmuebles, es el tributo cobrado por los ayuntamientos sobre tu inmueble.

El Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) es el tributo por excelencia de los ayuntamientos. Este año un total de 1.296 municipios han revisado al alza el valor catastral de los inmuebles.

Los  expertos alertan de que el valor catastral suele estar hinchado y poco tiene que ver con el valor de mercado. Aunque la revisión se haya hecho hace años y no se recurriese por los contribuyentes existe una vía para modificar este valor que nos han estado cobrando en exceso y recuperar lo que hemos pagado de mas.

Su cuantía proviene de una referencia oficial catastral, según su superficie, la antigüedad y la ubicación del inmueble y a esto se le aplica un coeficiente que varía según el ayuntamiento.

 Existen dos vías para modificar el recibo del IBI:

  • La primera sería por procedimiento de subsanación de discrepancias: cuando los datos de las características del inmueble son erróneos y se comunican estos errores a la administración para que los corrija y, por consecuencia, se modifique la cuantía del impuesto.                                                           
  • La segunda sería por procedimiento de rectificación de errores materiales, aritméticos: con esta vía se rectificarán los errores que se deriven de la aplicación indebida de la información urbanística que afecta al inmueble, y todos los errores en la medición o superficie del mismo (salvo los antes referidos). A diferencia del anterior, este procedimiento puede iniciarse de oficio, o a instancia del propio contribuyente.

Al modificar la cuantía a pagar mediante los procedimientos anteriores, podremos conseguir ahorro fiscal en el IBI a futuro (desde la fecha en la que se acuerde con la administración la subsanación de discrepancias) o incluso devolución de ingreso indebidos en los ejercicios previos no prescritos si se obtiene una corrección de errores.

¿Cómo afecta esto al pago de otros Impuestos?  (Plusvalía municipal, IRPF, ITP,…)

La corrección del IBI puede tener implicaciones favorables en otros impuestos.

Plusvalía Municipal: La fórmula para calcular este impuesto va de la mano del valor catastral, al modificarlo para cambiar la cuantía del IBI se obtendría ahorro fiscal por la transmisión del inmueble en el futuro.

Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP): Tendrá consecuencias sobre este impuesto si la Comunidad Autónoma competente para la liquidación de este tributo utiliza alguno de los métodos d e valoración de inmuebles que parten del valor catastral de los mismos.

IRPF: Se obtendría ahorro fiscal en las rentas inmobiliarias y, dependiendo del caso, devolución de lo pagado en exceso por este concepto en los últimos ejercicios.

 

Contacta con nosotros para mas información.

Nuevo empujón al mercado del arrendamiento.

Los grandes fondos extranjeros se preparan para sacar al mercado sus 80.000 casas de alquiler

Cartel con el eslogan de 'se alquila' en el portal de un edificio.

Los grandes fondos de inversión internacionales se convertirán en los próximos años en los caseros de 80.000 viviendas de alquiler. Y es que ése es el número de casas que han sumado a su portfolio gigantes como Blackstone, Cerberus y Oaktree tras las compras inmobiliarias que llevaron a cabo durante 2017.

No podemos olvidar que algunos de ellos lideraron las mayores operaciones del sector el año pasado, lo que les ha permitido hacerse con una cantidad ingente de pisos que hasta entonces pertenecían a los banco, y que próximamente llegarán al mercado de arrendamiento.

Blackstone, por ejemplo, se hizo con buena parte de la cartera de activos de Popular tras comprarle a Santander el 51% por 5.100 millones de euros. La propia entidad presidida por Ana Botín confesó que se trataba de una operación récord en Europa, y con ella el fondo estadounidense se convirtió en el mayor tenedor de activos inmobiliarios del país. De todos los activos que compró, uno de cada cuatro eran viviendas.

A esta megaoperación de Blackstone se sumó la que protagonizó Cerberus con la compra de Anida, la inmobiliaria de BBVA. Se convirtió en la segunda mayor operación del ejercicio, al cerrarse por un importe de 4.000 millones de euros. Buena parte de los activos eran casas. El fondo americano también adquirió la promotora Inmoglaciar, que actualmente tiene unas 2.000 viviendas en construcción.

Oaktree fue otro de los ‘players’ más activos de 2017 tras realizar varias operaciones. Una de las últimas fue la compra de una cartera de préstamos fallidos con viviendas y suelos como avales por 150 millones de euros. Sareb, la sociedad que gestiona los activos de los bancos rescatados, fue el vendedor.

Por tanto, los gigantes internacionales se han hecho con una jugosa cartera de viviendas, ya sea comprándolas directamente o bien haciéndose con préstamos que tienen activos residenciales como colateral.

¿Y qué va a pasar con todas estas casas? El mercado está convencido de que, para maximizar su rentabilidad, los fondos las pondrán en arrendamiento a lo largo de 2018 y ejercicios siguientes. Un movimiento que aplaude el sector inmobiliario, que considera que la llegada de 80.000 viviendas seguirá dinamizando el mercado del alquiler en España y permitirá colmar buena parte de la demanda de arrendamiento existente.

Y es que las localizaciones que priman en estos portfolios son las grandes ciudades (Madrid, Barcelona, Valencia…) y zonas con afluencia turística. De ahí que desde el mercado valoren positivamente la iniciativa.

Por último, no podemos olvidar que al papel de los grandes fondos internacionales se suma el que están jugando las sociedades de inversión inmobiliaria, las famosas socimis (Sociedades Cotizadas Anónimas de Inversión en el Mercado Inmobiliario). Estos vehículos, que han vivido un 2017 histórico, están obligados a destinar al menos el 80% de sus activos al alquiler, y lo bueno es que la mayoría de ellos tiene viviendas en cartera.

Solo las socimis  que cotizan en el Mercado Alternativo Bursátil (MAB), que son de un tamaño más reducido que Merlin Propertis, Hispania o Axiare, poseen unos 2.700 millones de euros en viviendas, de acuerdo con los datos que manejaba el asesor registrado Armabex a cierre de 2017.

Articulo visto en: 
 https://www.elindependiente.com/

La subida del precio de la vivienda

 

 

1. Introducción

Hasta un 7,7% subió el precio de la vivienda en el primer trimestre de este año según la Estadística Inmobiliaria del Colegio de Registradores de la Propiedad. Para este organismo es la mayor revalorización de las viviendas desde 2007, después de siete duros ejercicios de ajuste ya es el tercer año consecutivo con el mercado cotizando en números positivos.

2. ¿A qué es debido la subida de precios?

Esta subida de precios es debida a dos motivos principalmente: El fuerte crecimiento económico y el interés de la compra de vivienda por parte de compradores extranjeros.

2.1. El fuerte crecimiento económico:

Que en los tres años anteriores haya crecido el PIB un 3%, y las previsiones son de que en este año se mantenga ese crecimiento, seguirá ayudando al crecimiento del mercado residencial aunque los expertos advierten de que la lenta  reducción del excedente de vivienda y la subida paulatina de los tipos de interés limitarán el crecimiento de los precios de la vivienda.

2.2. Los compradores foráneos:

Los extranjeros compraron 15.000 viviendas en el primer trimestre de este año, un 13,1% sobre el total de compraventas del mercado, según el Colegio de Registradores, cabe recordar que la compraventa de viviendas por parte de extranjeros representaba un 4,2% en 2009.

3. ¿Cuáles son las previsiones para los próximos años?

Según los expertos, después de tres años y media de recuperación todavía quedan otros tantos de bonanza. De esta forma la mejoría en los precios de la vivienda se prolongaría hasta siete años, tantos como duró la crisis financiera. En cuestión de números la agencia de calificación Standard & Poor’s (S&P), prevé que el crecimiento de los precios de la vivienda en 2017 será de un 4%, un 4,5% en 2018, un 3,5% en 2019 y un 3% en 2020.

Aunque hay factores a largo plazo que crean incertidumbre en el sector inmobiliario español, uno de los más importantes es el Brexit, ya que la actual debilidad de la libra y las dudas sobre el estado de los británicos (actualmente residentes) en la Unión Europea, puede hacer que el número de compradores del país insular disminuya, ya que son los extranjeros que más viviendas compran en nuestro país.

 

4. ¿Y cuáles son las posibles consecuencias de este crecimiento?

La principal consecuencia de todas estas previsiones y que juega a favor de la escalada de los precios, es el aumento de los potenciales compradores de vivienda. Hay tres factores que fundamentan esta subida de potenciales compradores: la demanda embalsada de años atrás, que se está haciendo efectiva ahora, la vivienda de reposición y la vivienda de inversión.

Esta acelerada subida de los precios ha comenzado a generar dudas, sobre todo en el potencial comprador de vivienda, que comienza a ver que la adquisición de vivienda asequible comienza a ser menos asequible, y en la vivienda nueva, sujeto a una nueva demanda y una acotada oferta.

Además, todo apunta, a que el precio de la vivienda seguirá creciendo, la única duda estará en la intensidad del crecimiento, si será un crecimiento moderado o estamos en un nuevo periodo de crecimiento desproporcionado.

Bibliografía:

  • http://www.elmundo.es/economia/vivienda/2017/06/09/5939773a22601dfe228b45df.html
  • http://www.expansion.com/economia/2017/08/02/5980d36fca47414a678b45af.html

Autor:

Víctor Sánchez Moreno

Consultor Inmobiliario en Buyers & Sellers

Autor: Buyers & Sellers

Los trece cambios de la nueva ley hipotecaria

El Gobierno ya tiene listo el Anteproyecto de Ley que regulará en el futuro el mercado hipotecario, una normativa que se aprobará en los próximos meses, siendo efectiva para 2018 y que tiene un doble objetivo: proteger a los consumidores aumentando la transparencia sobre este tipo de contratos asi como evitar avalanchas de demandas contra la banca como las de los últimos meses y dar seguridad jurídica al sector financiero.

Estos son los principales cambios que afectarán a las hipotecas que se firmen desde su aprobación, así como a las novaciones de los préstamos actuales:

1. Aparece la etapa contractual y la visita al notario antes de la firma.

Una vez que el banco entregue al cliente toda la documentación, éste deberá acudir al notario para que éste verifique que las condiciones del contrato se ajustan a la legalidad y pueda resolver todas las dudas que le genere el texto. La visita será gratuita, incluso si finalmente no se formaliza el préstamo, y permitirá al consumidor conocer en profundidad el contenido de su hipoteca antes del día de la firma. El Ministerio ha recalcado que el cliente puede elegir el notario.

2. Habrá sanciones a notarios y registradores.

Todos aquellos notarios y registradores que no ejerzan sus labores de información y supervisión serán susceptibles de recibir una sanción.

3. El interés de demora será del 9%.

En el caso de que exista un impago, los bancos no podrán cobrar el interés que hayan pactado con el cliente. La normativa contempla que el interés de demora será tres veces el precio legal del dinero, que actualmente se sitúa en el 3%.

4. Se endurece la cláusula de vencimiento anticipado.

Hasta ahora, un banco podía reservarse el derecho a activar esta cláusula, que consiste en dar por vencido la totalidad del préstamo antes del plazo acordado en el momento en el que deudor incumple su obligación de pago, con un impago de tres mensualidades. Sin embargo, la nueva ley establece unos umbrales mínimos más altos.

La duración del contrato se va a dividir en dos partes y a cada una de ellas se le aplicará un umbral. En la primera mitad será necesario el impago de al menos el 2% del importe prestado para activar esta cláusula, aunque el impago no puede superar las nueve mensualidades, mientras que en la segunda mitad dicho mínimo pasará al 4%, con un impago máximo de 12 mensualidades. Para una hipoteca a 20 años, por ejemplo, cada mitad serían 10 años.

5. Se reduce el coste de cambiar una hipoteca variable por una fija.

Siempre que el banco y el cliente así lo pacten, la regulación contempla abaratar el coste de cambiar una hipoteca variable por una a tipo fijo. Economía recuerda que hay dos maneras de conseguir este cambio: negociar con tu entidad o irte con otra. Esta última opción es la más cara y, por ello, la que va a vivir el principal cambio: la comisión de reembolso que puede cobrar un banco a modo de compensación será del 0,25% y solo se podrá cobrar durante los tres primeros años de vida de la hipoteca que se quiere cambiar. Además, los gastos de notaría y registro estarán bonificados en un 90%.

6. Se reducen las comisiones por cancelación anticipada.

Lo que también se reduce es la penalización que debe pagar el hipotecado si amortiza el préstamo de forma anticipada, ya sea parcial o totalmente. En el caso de las hipotecas variables, la comisión será del 0,5% si se realiza la amortización en los tres primeros años, porcentaje que se reduce a la mitad entre tres y cinco años y que desaparece a partir del quinto año.

Para las hipotecas fijas, y como compensación a los seguros que contratan las entidades para no perder dinero con este tipo de operaciones, el coste de la cancelación será del 4% en los 10 primeros años. A partir de entonces, el hipotecado deberá pagar un 3% si cancela de forma anticipada.

7. Se crea un modelo tipo de hipoteca.

La ley contempla la creación de un modelo de hipoteca que sea muy sencillo, para que cualquier persona, incluso las que no tienen nociones de finanzas o el mercado hipotecario, pueda entender el contrato. Este modelo de contrato estará regulado por Real Decreto y podrá usarse si las partes (banco-cliente) así lo acuerdan.

8. El contrato debe reflejar quién paga qué.

Otra de las características de los contratos hipotecarios que se firmen a partir de ahora es que deben incluir de forma clara quién se hace cargo de que gastos. Es decir, qué va a pagar el banco y qué va a pagar el cliente al formalizar la hipoteca.

La normativa no entra a valorar quién debe hacerse cargo de los gastos, sino que simplemente obliga a reflejarlos.

9. Hay una lista de cláusulas problemáticas.

La ley también incluirá una ‘lista negra’ de cláusulas abusivas que no podrán aplicarse en ninguna hipoteca, como por ejemplo las cláusulas suelo. A pesar de que el Ministerio no ha detallado todas las cláusulas que podría incluir la lista, sí ha dejado claro que formarán parte de ella todas las que hayan considerado abusivas por los tribunales. En el caso de que aparezca una cláusula abusiva, el notario puede solicitar a la entidad que la retire del contrato.

10. No tendrá efectos retroactivos.

Economía también ha insistido en que los cambios que incluye la normativa no se aplicarán con efectos retroactivos, lo que significa que solo afectarán a las hipotecas que se firmen después de su aprobación, excepto en el caso de la cláusula de vencimiento anticipado, que sí estarán al alcance de todos los préstamos. Un caso diferente es el de la novación de una hipoteca preexistente, ya se ésta se considera un nuevo contrato.

En el caso de las nuevas limitaciones a la comisión por reembolso anticipado, la fecha a tener en cuenta será la aprobación del proyecto de ley, que se producirá antes de la misma ley. En este caso, por tanto, su aplicación tampoco tendrá efectos retroactivos.

11. El banco solo podrá ofrecer productos que beneficien al cliente.

Otra de las novedades que deberán incluir los futuros contratos es información detallada y adicional de los productos que ofrece la entidad al cliente al margen de la hipoteca, como puede ser el uso de tarjetas o la contratación de un seguro del hogar. En este sentido, y salvo que tenga un beneficio para el cliente (por ejemplo, reduzca el interés del préstamo), los bancos no podrán ‘obligar’ al cliente a contratar productos adicionales. Las ofertas, además, deberán tener la aprobación del Banco de España, según ha adelantado Economía.

12. Ampara a los autónomos.

El texto pretende beneficiar a todas las personas físicas, lo que también incluye a los autónomos.

13. La dación en pago y los gastos de la hipoteca, los grandes olvidados.

Por último, toca repasar dos de los aspectos que no aparecen en el Anteproyecto de Ley que ha diseñado el Gobierno. Según ha confirmado Economía, la normativa no incluye referencia alguna sobre la dación en pago (entregar la casa al banco para dar por saldada la deuda), ni tampoco sobre quién debe hacerse cargo de los gastos que conlleva la formalización de la hipoteca, por ejemplo la notaría, la inscripción de la escritura en el Registro de la Propiedad o el pago del impuesto de Actos Jurídicos Documentados. Un caso que también se encuentra actualmente en los tribunales. Como decíamos unas líneas más arriba, el contrato solo debe reflejar qué gastos paga cada parte, pero no entra a valorar quién debe pagarlo.

 

Bibliografía:

  • http://www.huffingtonpost.es/2017/07/25/tienes-una-hipoteca-asi-te-va-a-cambiar-el-dia-a-dia-la-nueva_a_23047735/
  • https://www.elconfidencial.com/economia/2017-07-24/ley-hipotecaria-deshaucios-vencimiento-anticipado-amortizacion-tipo-interes-clausulas-abusivas_1420038/
  • http://www.elmundo.es/economia/macroeconomia/2017/07/24/5975ea8aca4741ad598b45d5.html
  • http://www.larazon.es/economia/nueva-ley-hipotecaria-una-trampa-para-ratones-CG16017720

Autor:

Víctor Sánchez Moreno

Consultor Inmobiliario en Buyers & Sellers

Autor: Buyers & Sellers